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温州炒房客：谨慎出手，三思而行
赶在在楼市复苏的时候，沉寂一时的温州炒房团，也向杭州、上海、广州、重庆等地的房地产，再度出击。过去几年间，温州炒房团在全国各地制造出一个又一个的地产投资神话。但和以往不同，楼市现在尽管复苏迅猛，毕竟整体经济还笼罩在全球金融危机的阴影之下。此时此刻出手，还能不能依然创造新的神话？温州炒房客又是如何看待自己的选择？我们来听听他们的分析。
有着多年房地产投资经验的黄东生，在采访时告诉记者他在近一段时间内根本就没有购房。 他说：“我没有出手。因为就是说我一直潜伏下来，就是出租，我是靠他的出租回报来付这个资金的使用费用的。就是这样一种比例，我买的楼就是比较好的地段，而且出租率达到也比较高”。
黄东生自称为温州购房团的老团员，多年来投资房地产已经使他获得了丰厚的利润，他现在更在意的是稳定的回报，并且打造出了自己的产业链条。“我现在按照这样的比例去投，住宅30%，就是说办公60%，店面10%。以这样的格局去做，然后基本上是店面用于出租，中间这层大的这块跟人家合着做，住宅已经是用于员工(住宿)解决这块，这样做，有多的话，把它卖掉，资金重新扩大”。他在16个城市都以这样的布局操作，一线城市基本上都有投资。
黄东生认为，这一波投资房市的时机已经过去了。“真正买楼最佳时机已经过去了，去年年底。出手你现在也没有用。就是你放在银行利息也顶不起来。现在就是市场有点膨胀的感觉。如果说继续放宽的话，楼市是会涨的，那么如果说政策如果严肃一点，还有中间环节的费用比较高。”
在黄东升这样资深炒家保持冷静观望态度的同时，一大批新的投资者摩拳擦掌地进入了这了市场。温州的阮女士刚刚在杭州千岛湖边，购买了一套每平方米18000元的酒店式公寓。她第一次去那里的时候，就被优美的风景吸引住。于是同去的十来个人就一共就一起买了十几套房子。阮女士说这是她第一次做房地产方面的投资，而最吸引她的就是稳定的投资回报。 她说：“因为它里边有个投资回报率还是蛮高的觉得。基本上现在经济危机嘛，金融危机，反正钱都放在，这个投资也不是很大，首付呢，还是30%，不是很多。然后户型也不是很大。首付还是，我们还可以接受的。然后它一个投资回报率，还觉得蛮客观的”。
给介绍阮女士介绍这个楼盘的是她的朋友黄女士，黄女士告诉记者最近她介绍过去的朋友，基本都选购了那里的房子，成功率很高。黄女士其实也只不过去了三次，每次都会带人，五六个到十来个不等，基本上每一次都是全部成交。其实，黄女士组织的看房团就是所谓的太太购房团，虽然成功率很高，不过与以前不同的是，黄女士还是明显感觉到了近期投资者心态的变化。她觉得以前投资者多以一种投机心态进入，讲的是短平快，但现在心态更加稳定，考虑的是一个长期性。
看来，和以前那些动不动就把整单元、整栋楼包圆的温州炒房团相比，现在的炒房客还是谨慎了许多。客观上来看，全球金融危机到目前为止并没有消除的迹象，世界经济举步维艰，中国经济走出低谷全面回升的迹象还若隐若现，整体经济走势前景不明。尤其，在浙江当地，炒房客们也看到不少民营中小企业，面对外需萎缩、出口下滑，仍然愁眉不展，艰难度日。这一切都让他们在投资房产的时候考虑再三，谨慎出手。
黄东升告诉记者，近期疯传温州炒房团又开始行动，在各地抄底，更多的是当地开发商与媒体的炒作，达到刺激房价的作用，“温州人没有去炒的时候他拼命的打出横幅，欢迎温州炒楼团，真正就是坏了一个名声，那么现在有的房地产打出很优惠的条件请我们去做，他主要是什么原因，想刺激本地楼市，认为温州人来了，你还不买，其实我们有没有去？没有去”。
那么，近期参与投资房地产的温州资金究竟是什么规模呢？温州中小企业发展促进会会长周德文说：“现在温州在房地产市场上可能至少有1000亿的资本进入。那么随着温州可能购房团的可能进一步的出去，那么也可能为在这个投资数量上还会增加。但是我想肯定达不到原来最高峰的时候，最高峰的时候温州可能在房地产市场的投资的至少是2000多个亿，我估计达不到那个程度。”
与此同时，与当年的见房就收，见楼就卖的盲目投资相比，现在的炒房者有了很大的变化。温州律协投资融资专业委员会主任郑效军告诉记者，如今的温州购房团有了很大的变化，一方面是组团的规模由原来的浩浩荡荡的大队伍，演变成为三五好友的小团队，另外一方面，现在的整体投资规模也无法与当年相提并论。事实上房市刚性需求释放的同时，同样也释放了温州投资者的热情，各种投资渠道的民间资金逐渐向房地产集中，包括股市和而其他的项目的资金，或者甚至是从本身企业当中生产的流动资金，也是客观上助推了房产发展。
作为温州律协投资、融资委员会的主任，郑效军对于温州民间资金的投资非常的了解，他对于近期大量进如楼市的企业流动资金表达了自己的担忧。他认为这“也是国家监管部门必须要加以高度重视跟监管的。就是现在企业生产的一部分，生产企业不景气了以后，那么国家加大了对企业资金的支持力度。但是实际上，有一部分企业他并不将这些资金用于生产。而是改换名目，改变资金的用途，把它转口投入到房地产行业，这种现象是存在的”。
之所以会有这么强烈的感觉，是源于去年的惨淡经营，而在华振东忐忑不安的跨入2009年之后，他发现这一切都发生了改变，他用一个月的事时间销售了去年半年卖出去的房子。他告诉记者：“我的总量是1017户，5月份这样的一个数量，应该，5月份的数量大于，一个月的数量会大于从去年6月22号开始到12月份的这样一个总和”。
在华振东看来，自己的楼盘户型主要集中在90---120平方米，压抑了半年的刚性需求在这里终于等到了有效的释放，这是造成自己楼盘热销的一个追重要的原因。受房价下降、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响，以及长期以来累积的刚性需求与改善性需求的部分释放，而其中房价下降、降息则让原本处于处于观望状态的购房者得到了真金白银的实惠。
浙江裕兴不动产经纪有限公司董事长张裕兴告诉记者：“比如说买100万一套的房子，税收方面6%，那就是94万了，比如说我现在每个月按揭要交100块这个按揭，100块按揭，以前是5%的利息，那么这个5%的话，现在免掉30%，那么就××。那么这里有1500(音)，很便宜，所以他这两个钱加起来使我们的市场旺起来”。
一系列有利条件的出现， 对购房需求者而言，无疑是一个积极的信号，同时也成为一个当前购房的助推力。
杭州金成集团副总裁朱早告诉记者：“去年这个形势不好，实际上这个需求还是的。需求在了以后呢，就是说是这个，一直就是说抑制在那边，那么实际上到了现在以后呢，就是整个的需求释放出来了以后，那么这个量是比较大的”。伴随着楼市的不断升温，投资客购房的比例也在逐渐的增加。张裕兴告诉记者：“到5月份开始投资，投资方式的一批人逐渐增加起来了。逐渐增加比如在4月份以前投资买房的几乎是5%都不会到。现在投资房，买这方面的客户大概是在30%左右。 |
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发表于 2019-4-6 15:30:27
