新华视点：调控重拳下的楼市博弈

钱塘在线

新华网北京４月２６日电 题：调控重拳下的楼市博弈
“新华视点”记者 任芳、叶建平
二套房贷首付５０％以上，加快研究调节房产收益税，探索“综合评标”的土地出让方式，明确保障性住房比例……本月中旬房控新政密集出台，市场各方博弈激烈：杭州楼市量价齐跌，武汉成交量急剧上涨。这轮被称为“迄今最严”的调控措施将如何改变楼市格局？各方看法不一。
信贷“猛药”能否击退炒房客？
２００６年首次启用房贷措施后，楼市反应立竿见影，５月将房贷首付比例提至３０％，商品房价涨幅逐月回落。但从年底开始，一批炒房客“入市”，房价开始新一轮上涨。本轮调控政策提出二套房贷首付不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍，这些信贷“猛药”，能在多大程度上击退炒房客？
【观点一】世界华人不动产学会会员李明：这次信贷调控是精准打击，招招“逼命”。当前七成购房者是投机需求，其中六成是靠贷款炒房。“认房不认贷”的二套房认定标准，三套房贷停发，限制外地人购房，将有效打击炒房行为。我国人多地少，城镇化正加速推进，应该长期执行差别化的房贷政策。
【观点二】湘江伟业董事长方明理：房贷新政只在一定程度上抑制了投机需求，但也打击了部分刚性需求。广大中等收入阶层对首付比例及利率极度敏感，新政使他们改善住房的愿望难以实现。中高端项目四成以上的投资者是一次性付款，对于一些资金充裕的投机者而言，新政只是增加了他们的投机成本，并不会改变盈利本质。
【点评】房贷新政无疑将抬高炒房门槛，抑制投机需求。眼下，相关部门还需对一些“暗度陈仓”式的投机加强监管。例如首付提高了，买卖双方联袂虚假抬高合同金额以获得足够贷款；房贷关闸了，一些人趁鼓励消费贷款之机，用已有房产抵押申请装修消费贷款炒房。需要注意的是，有关政策不要误伤“刚性需求”者，加大首次购房者的负担。
税收措施将如何出台？
２００５年开征二手房交易营业税，２００７年重申土地增值税清算，是此前楼市调控的主要税收举措。加快研究制定“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益”的税收政策，则是本轮调控新提法之一。具体的税收措施将以何种方式出现？模拟征收多年的“物业税”，重庆市提出针对高端商品房拟实行“特别房产税”，上海等城市正在研究开征“房产保有税”，成为各方热议的焦点。
【观点一】华讯商业地产俱乐部顾问高东旭：美国、德国等发达国家征收５０％到８０％的二套房销售所得税，抑制投机效果明显。抑制投机性消费，是我国当前住宅市场实现平稳增长的关键任务。我国住宅领域的税收政策存在税种单一、力度薄弱等方面问题，应该在现有营业税基础上，开征二套房交易所得税，重点加大多套房投资收益的税率。至于物业税，征收对象应集中在豪宅消费领域。
【观点二】财政部财政科学研究所所长贾康：就目前房地产市场现状而言，适时在房产保有环节征税，是当务之急。比如推行物业税改革就是一个很好的“时间窗口”。改革能增加中小户型需求比例，减少已建成房屋空置率，促使不动产投资者行为收敛；有利于改革现行“土地财政”。从几年的模拟征收试点看，开征这一税种具有可操作性。
【点评】在征收高额物业税和交易所得税的国家，炒房者获利甚微，楼市投机难成气候。开征房地产保有税被认为是房价调控的“杀手锏”，其征收有可能使楼市投资“无利可图”。不过，房地产是我国“支柱产业”，房价过快上涨与大幅下跌均不利于经济发展。本轮调控中，税收“靴子”如何落地，各方仍拭目以待。
住房“双轨制”还有多远？
高房价下，“蜗居”“人居集装箱”“胶囊公寓”等新现象层出不穷，专家呼吁建立由政府保障与市场供给并举的“双轨制”住房供给体系。在中央强调住房是民生问题、遏制房价过快上涨的背景下，本轮调控只是力度的加大，还是为“双轨制”的运行奠定基础？
【观点一】央行货币政策委员会委员李稻葵：看待本轮调控，不能只看已出台的措施，更要看政策出台背后的推动力量。年轻人对房价的不满从来没有这么强烈；中央遏制房价过快上涨的意图从来没有这么鲜明。有关土地出让方式的改善、税收政策的研究等措施，正在为逐步建立“双轨制”住房市场体系奠定基础。
【观点二】高东旭：通过房价的调整和外部政策环境的调节，难以完全解决我国住宅市场体制性缺陷。经适房政策１９９８年已经出台，保障性住房建设比例几年前已提出，结果收效甚微，好的初衷有些只停留在规划上。建立相应的分类供给体系，打破单一的商品化为主体的市场结构，建立分工协作的“双轨”体制，是我国房地产市场建设的根本任务，这些靠调控政策是难以解决的。当前，住房保障法尚未出台，相关的制度体系还未建立，谈“双轨制”还为时尚早。
【点评】从已经出台的措施看，有些仍属于权宜之策。近期有关“基本住房保障法”已开始征求意见的消息，以及重庆市２０００万平方米公租房建设规划的公布，令公众看到了住房“双轨制”端倪。
重拳之下房价走向何方？
我国房价自２００３年以来持续上涨，数轮调控使房价在一定时间内趋于平稳或下滑，但随后又启动新一轮上涨。那么，本轮调控将在多大程度上改变房价走势？
【观点一】ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹：房价被打下去的可能性不大。首先，开发商资金充裕，七成房地产上市公司现金流超过１００亿元。其次，调控措施落实难度大，例如在房地产保有环节征税涉及多方利益博弈，决策和实施难度不可低估。再次，土地由地方政府垄断供应，新政策只提探索新的转让方式，没提改变土地供应主体。
【观点二】深圳大学国际金融所所长国世平：相比较而言，公众对加息等货币政策不太敏感，对税收政策则反应强烈。这次国务院明确提出发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，税收政策一旦出台，房价下跌局势就会形成，直至房价回归理性，但调控政策关键在于坚持。
【点评】确保居者有其屋，是住房政策的第一要务；遏制投机调控房价，是短期内平衡供需的手段之一。目前，房价涨势已有所缓和，市场观望情绪明显，随着后续配套措施的出台，“遏制房价过快上涨”的目标有望实现。当务之急是抓紧建立住房保障体系，不断增加住房供给，这比讨论楼市“拐点”是否到来更有价值。