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专家称是调控政策的积极成果，不过否认会出现楼市崩盘
温州，这座诞生内地最早一批炒房客的城市，在这个落叶缤纷的时节感受到了来自楼市的寒意。
国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度，温州住宅地价同比下降18.03%，一些楼盘从五、六万一平米跌倒现在的3万元一平米，是全国楼盘降价幅度最大的城市。
开发商赔本赚吆喝
记者看到，万科龙湾花园的巨幅广告悬挂在温州机场的出口。鲜艳的图片，打眼的位置，确保每一位从机场走出的人，抬头都能看见“每平方米1.3万元低价住万科”这样的宣传。销售人员介绍，在龙湾花园开盘当天，1.3万元/平方米的小户型便被抢购一空。
但开盘销售火爆并不意味着盈利。据了解，万科获得龙湾花园地块的楼板价为每平方米12749元，土地总价约23亿元。如果加上建安、税收、营销等各项成本，楼盘每平方米房屋的平均成本超过了2万元。万科为何要赔本赚吆喝？温州大学房地产研究所研究员陈鸿认为，“以价换量”是目前开发商应对疲软的温州楼市主要的手段。
业内人士估计，温州房价与2009年、2010年时的最高位相比，下降了大约30%-40%。
温州的香缇半岛小区曾一度被认为是温州楼市“突飞猛进”的风向标，在2009年开盘时，它曾以每平方米3万多元的价格创下了当时温州楼市的价格新高，随后的一年里香缇半岛的房价被爆炒到6万多。但两年后的今天，香缇半岛的房价缩水将近一半，每平方米只能卖3万左右了。
交付了近一年的香缇半岛目前只有少数业主入住，大部分房屋处于空置状态。而小区对面的房屋中介，只有一家正常营业。其余的中介公司大多在紧闭的大门上贴上了店铺出租的纸条。
调控政策的积极成果
温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年到2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足涨了4.2倍。陈鸿说：“对于温州来说有点不匹配，相比北上广这些城市，温州的均价确确实实远远走在了前列。”
其中，民间资本在温州楼市中扮演了重要角色，温州中小企业促进会的统计数据称，在2008-2010年期间，温州民间借贷约六成进入楼市，严重放大了炒房风险。2011年，在限购、限贷和房产税等政策的重拳下，加上后来的民间借贷风波，温州房价迅速下跌，成交量急剧萎缩。
陈鸿认为，如今温州房价下跌正是调控政策的积极成果，这是房价的理性回归，陈鸿否认温州楼市会出现崩盘的可能，他说最危险的时刻已经过去。
陈鸿说：“最危险的是7、8、9这三个月，凡是从2009年最高峰的时候拿地的所有15个项目，已经有14个项目完成开盘，而且开盘的过程中基本上已经完成了60%以上的成交。就是说以价换量为主题的今年的整个销售市场已经形成。这个市场形成以后，15个新开的楼盘的危险期已经全部度过去了。”
温州楼市的窘境的原因是资金枯竭，“所有的链条都没钱，从开发商到炒房客，蔓延到实业，整个行业的资金都枯竭，全部都套在里面。”
“现在是让我选择现金或房子，不是我不喜欢房子，只是我只能选择现金。”温州的林舒华正在将一套300多平方米房子挂牌转让，希望能获得一点资金，来盘活他的工厂流动资金。
今年以来，温州的楼价大面积跳水，在第三季度，商品房价环比下降0.8%，跌幅居全国70城市之首，这一度引起温州楼市的恐慌情绪。
业内人士表示，在温州，炒房已经得到遏制，但是因为银行贷款紧缺导致温州企业流动资金的缺乏，为应付年底的资金荒和对房价上涨的无望，一些温州人纷纷抛出手中的大套房，导致温州楼市购买力出现真空期。
“从杭州和宁波等数据来看，房价从今年5月到现在，有一定的升幅，但是温州是一个个例。”该业内人士表示。
一套房子的资金游戏
在温州，房子不仅仅只有居住功能，更是个人融资平台工具。
今年51岁的林舒华从事机床的配件制造行业已经有20多年，2000年左右，林舒华从自己92平方面积的公寓内搬出，搬入400多平方的大面积套房内，从此这套房子成为他夫人炒房的融资平台。
“这套房子买来时是600万元，随着房价上涨，现在估价是2400多万元。我夫人用它最高贷款过1800万元用来炒房，通过这套房子，炒过好几套房子，现在手里还有一套400多平方的店面房和一套300多平方的住宅，这两套房子全款付清，总共价值5000多万元。”林舒华说。
利用房子抵押得到贷款再进行投资模式来炒房，是温州炒房客的必杀技之一，但是现在更多考虑的是全身而退。
与2009年和2010年的楼市顶峰时期相比，温州新楼盘价格正在回归理性。以温州鹿城区的香缇半岛为例，2009年该楼盘开盘均价为2.5万元/平方米，随着楼市升温，开发商推出二期、二期的价格涨至3.8万元/平方米，在2010年时该楼盘达到顶峰售价，达到8万元/平方米。现在的售价，4万元不到，是顶峰时期的一半。
“在温州，一旦房价不涨，那就意味着投资价值的丧失，也意味着一些资金要套现，但是今年我的例外，我需要现金。”林舒华告诉本刊记者。
事实上，温州的店面房和住宅的租售比已经严重失衡，基本在2%以内。也就是说，一套价值1000万元的店面房，租金只有2万元左右。林舒华告诉本刊记者，他的一套300平方的住宅，根本没人去住过，房子空置时间长达4年。
“主要是用来抵押贷款，作为公司的流动资金。”林舒华告诉本刊记者，这套300平方的住宅，当时买入价600万元，现在是1500万元左右的估价，能从银行贷款得到1000万元左右。这1000万元一直作为自己公司的流动资金使用。
如果房价继续涨，意味着房子继续升值，也不影响公司的运营，但如果房价跌，那成本就要吃回去了。林舒华给本刊记者算了一笔账。现在温州的银行贷款利息再加上七七八八的手续费，基本要接近1分，而且贷款越来越难，也就是说，为了获得1000万元的流动资金，需要支付接近120万元的年利息，但是房价涨幅接近为零，如果不卖掉房子的话，对老林来说，就是一年亏损掉120万元的个人资产。
“不是我不喜欢房子，而是我现在更需要现金作为公司的流动资金，如果减少一点银行贷款，就是在增加盈利。”林舒华告诉本刊记者。
开发商资金窘境
随着银根收紧，温州以中小房地产开发商为主的市场，面临着资金紧缺的窘境。
“从2011年到今年，整个楼盘销售的形势就没有好过，现在更是到了不得不甩卖的地步。”温州一在售楼盘的刘经理告诉本刊记者。
刘经理曾在杭州等地做楼盘销售，到2009年才到温州来管理一个楼盘的销售，到温州才发现温州房地产开发市场与杭州等地迥然不同。
以我所在的楼盘为例，开发商是温州的制造企业联合体，就合伙开发一个楼盘，这样的资金实力，在杭州业内算是小弟弟，但是在温州风生水起，2009年房子开盘时卖到3万元左右，在水涨船高的行情下，股东们决定捂盘等高价抛售，公司管理层多次建议套现获利，股东们就是听不进去。
现在剩余的房子还继续捂盘，但是价格远不到2010年的最高价4万元，而每年需要付出的银行利息却雷打不动。
刘经理说，10月份股东们开会后决定，以合适的市场价格抛售一些房源，回笼一些资金，降低资金的压力。
“现在卖不动，回笼资金的难度远远超出我们的想象，一个月还未出售过一套房。”刘经理说。
职业炒房客林建国告诉本刊记者，现在楼市窘境的原因是资金枯竭。“所有的链条都没钱，从开发商到炒房客，蔓延到实业，整个行业的资金都枯竭，全部都套在里面。”
林告诉本刊记者，现在他每天都能接到外地楼盘的电话，希望能组织温州人过去看楼盘，“江苏盐城、湖北襄樊、贵阳等地方，都来过电话，希望组织看房团过去，一般都承诺能打8折到9折，这在以前是不大可能的。”
林建国说，现在他已经无法组织到温州炒房客了，连观房团都看不到，现在这些炒房团都等着卖房子。“都不敢玩房子了。”林建国说，这是温州炒房客现在普遍的心态。
在此心态下，温州楼市的消化能力陷入弱市格局。据温州住建委网上销售系统显示，温州全市库存公开发售房源为28000多套，近几月来，最好的销售月份是9月份，售出1716套，倘若按此计算，单消化这部分房源就需要超过16个月。
作为楼市的标杆，杭州楼市的情况也不是太妙。据公开数据显示，现在杭州市区(包括余杭区和萧山区)商品房库存量已达到8.26万套，刷新库存新纪录。
抛盘杀价了
从本轮楼市调控至今，温州楼市不温不火，但是一些高价地的楼盘还是如约开盘。
作为当年温州炙手可热的地块，温州市中梁国宾1号三期楼盘暂定名“南滨锦园”的样板房，于11月17日开放。
11月初，售楼处就放出风声，只要在开盘前登记购房，可以享受20%的超低首付。在买楼靠按揭的温州，这样的举措吸引了不少人的眼球。
事实上，两成首付标准与目前实施的《个人住房贷款管理办法》等法规相冲突，包括本刊记者在内的多位记者，曾就此问题询问售楼处如何操作，但是对方均笑而不语，并说，我们能给客户做到。
据售楼人员介绍，除了首付20%，如果提前登记认购成功，开发商还赠送价值30万元的车位一个。
“中梁也是为了跑量，他们的资金没有银行贷款，这么做也是没有办法，过了11月，温州资金更紧，回款的难度还会增加，只能收回一点是一点。”在温州做楼盘销售的刘经理告诉本刊记者。
对于两成首付，刘经理说，这与当年的“0首付”一样，只需要在银行贷款的时候做点手脚，多签一份阴阳合同，并不是特别麻烦。
与中梁国宾的降价相比，万科龙湾花园的抛盘则显得大张旗鼓。2010年，万科低调进驻龙湾，以23亿元的价格拍下龙湾地块，折合楼面价12749元/平方米。与万科所有的楼盘一样，龙湾花园也在偏远地块，在瓯海大道与龙江路交叉口，属于温州的三类地段。
业内人士估算，加上建安成本、税收和营销等费用，该楼盘的售价就应该在18000元左右。但是，万科以惯用的方式快速回笼资金，以1.3万元到2万元左右的价格，强势抛盘。
“万科抛盘，也说明对温州的楼市不看好。”温州企业主张小峰曾多次去看过万科龙湾花园，对万科的楼盘总体表示满意，但是他看到，此次万科砸出300套的房子，他也不敢接手。
钱荒、钱荒
今年9月末，全国规模以上工业企业应收账款增至8.2万亿元，同比增长16.5%。的数据显示，截至三季度末，A股可比的2268家公司应收账款总额也已达1.99万亿元，同比增长19.78%，远远超越主营业务收入的增速。
“归根到底还是年底钱荒，在浙江，实业与房地产息息相关，今年实业的严峻形势超过历年。”浙商资本投资促进会秘书长蔡骅告诉本刊记者。据蔡骅估算，在温州，有20%的企业处于半停产状态，50%的企业开工不足。
浙江省统计局数据显示，上半年浙江省规模以上工业企业亏损4673家，同比增长23.5%；企业亏损面和亏损率分别为14.6%和6%，浙江省6.6万家微小企业更是出现了总产值和利润下降的情况。
而据浙江省经信委统计，上半年全省规模以上企业利息净支出369.98亿元，同比增长34.4%；小企业利息净支出增长45.5%。有56%的中小企业认为贷款困难程度超过去年。
临近年底，浙江的民间拆借又活跃起来，但是今年连放贷的投资公司都感觉到压力。“资金链很脆弱，民间拆借也是惜贷。”蔡骅告诉本刊记者。
对于温州房地产行业存在的资金荒，蔡骅告诉本刊记者，温州楼市已经陷入怪圈。温州开发商多是一些企业入股的房地产公司，将实体企业做房地产融资的平台。温州一些商人和炒房客，则习惯用房产作为自己实体企业的流动资金的融资平台。
“无论开发商和购房者，都是将房子作为融资平台，风险可想而知，因为一旦钱荒和实业受挫，必将牵连楼市。”蔡骅说。(瞭望东方周刊) |
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发表于 2019-4-6 15:52:47
