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2011年的房地产市场，同样面临巨大的不确定。首先，政策的不确定仍然是2011年住房市场的基本特征，这种不确定主要分为两个方面。一方面，打击住房投机炒作，尽管政府能使用的政策工具不少，但会采取哪些政策工具相当不确定，而不同的政策工具所产生的效果是不一样的。2010年底政府对房地产宏观调控的决心不仅没有减弱，还在强化，但如果不能采取有效的方式真正遏制住房市场的投机炒作之风，那么住房市场将面临巨大的不确定。住房市场投机预期不改变，房价将如何调整同样是不确定的。另一方面，住房政策执行的不确定性。如果出台的政策能击中市场投机炒作的要害，但没有得到认真落实与执行，那再好的政策作用也将十分有限。
其次，差别化的个人住房信贷政策会如何执行。2010年国十条出台之后，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房的投机炒作。因此，不仅个人住房信贷政策有重大调整，而且通过加息来让货币政策转向。但现在见不到2009年元旦期间个人住房按揭贷款利率全面调整的迹象。十分奇怪的是，2009年初个人住房按揭贷款利率下调时，投机者及借款人人人欢喜，商业银行为了扩张其信贷规模也同样顺水推舟；但当个人住房贷款利率上调时，国内商业银行却没有动力上调存量住房的利率。
在国十条及275号文件之中，不仅要求停止第三套及以上的住房贷款及个人异地住房贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率都全面提高。按理说，在这样的政策基础上，各商业银行应在合理评估贷款风险的基础上，按照原有贷款合同约定条款可对商业性个人住房贷款没有偿还部分的利率重新定价，促使其利率逐渐回归到常态水平（目前要低200个基点以上）。特别是如果不上调存量住房的利率而让其仍然享受7折优惠，商业银行这种贷款实际上是亏损的。如果这些政策不落实，要想把住房投机炒作挤出市场是不可能的。
第三，双轨制能否化解当前房地产市场问题，同样是不确定的。2011年政府计划建设1000万套保障性住房。也就是说，2011年政府希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。这种从我国香港特区及新加坡那里学习来的思路，在实践中可能面对更多问题。香港特区及新加坡不仅地方小、人口少，而且政府财力强。即便如此，这两个地区的保障住房体系也花了60乃至70年，才达到今年这种非理想的程度。对于人口众多的中国内地来说，要达到香港特区以及新加坡的保障性住房水平，至少也得200年。
中国内地不仅人口众多，而且广大不同区域的经济发展水平与环境的差别极大，不少地方政府的财力有限。以中西部地区目前的经济发展水平，如果没有中央政府财政支持，完全没有能力解决当地的保障性住房。就算财政有能力每年建设1000万套住房，但1000万套住房建设仅满足城市居民住房条件的“补课”需要，就得很长时间，而每年通过城市化进入城市的人口要靠住房保障体系解决住房问题更是困难。更何况，保障性住房体系并非仅是保障城市弱势居民的居住权，而且是保障全体国人居住权的问题。这是现代文明社会的基础。政府加大狭义上的保障性住房投入天经地义，同时也只是对以前保障性住房投入太少的补课。但是希望通过这种狭义的保障性住房来解决全民的住房问题，难度当然更大。在这种情况下，2011年的房地产市场到底如何，将面临许多不确定。（易宪容 作者系中国社会科学院金融研究所研究员） |
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发表于 2019-4-6 15:42:50
