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新华调查：楼盘成本中，“掺水”知多少——杭州一楼盘公布成本引发的思考
资料图：新华社记者跟进调查发现，公布楼盘开发成本引发轰动现象的背后，既体现了开发商的社会信任度缺失之殇，也有政府部门在增进房地产业相关数据透明度方面缺乏作为之痛。
新华网杭州７月２３日专电（徐伊、胡作华）人们一直期待公布的房地产业成本，终于有愿意“吃螃蟹”者站出来公开了。７月上旬，位于杭州市滨江区的“钱塘帝景”楼盘在开盘之际公布开发成本，果然引来普遍关注。
新华社记者跟进调查发现，公布楼盘开发成本引发轰动现象的背后，既体现了开发商的社会信任度缺失之殇，也有政府部门在增进房地产业相关数据透明度方面缺乏作为之痛。
开发商“真诚”地忽悠一下大家？
７月上旬，杭州“钱塘帝景”楼盘开盘发售的有两幢楼，其中，毛坯交付的６号楼均价为２７５００元／平方米，精装修的２号楼均价为３２５００元／平方米。开发商公布了６号楼的成本：土地使用权取得费５６７４元／平方米，住宅开发成本５６６５元／平方米，期间费用包括管理费、财务费和销售费为２２３２元／平方米，预期利润６５２５元／平方米，税金７４０４元／平方米。
开发商公布成本没两天，就有网友把上述成本组成贴上“住在杭州网”，邀请大家“围观”。随后，新华网、新浪网、搜狐网等众多网站纷纷在首页醒目位置转载相关媒体报道，引发了更多网友关注。网友“ｓｌｅｅｔｚｈｕ”跟帖说：“勇气可嘉。不管是逗你玩还是被喷死。”网友“ｎｏｒｔｈ０３１２”表示：“除了土地取得费用比较可信，其他都水得不行。”
网民质疑的首先是开发成本即建安费用高达５６６５元／平方米。“即便是超高层公寓也不需要五千多元的建安费吧？开发商是在往楼面上贴金吗？”署名“ｇｃｇ２００８”的网友问。网友“ｔｉａｎｔｉａｎａｎＡＢＣ”说：“建安５０００，这样看来，全国６００多个城市、２０００多个县，至少有一半以上是开发商倒贴卖房的。雷锋无处不在。”
有业内人士向记者表示，不同项目之间的建安成本差距非常大，很难说得清楚。一般来说中高端高层公寓的建安成本在３５００元／平方米左右，“钱塘帝景”４５层，属于超高层建筑，超高层的建安成本会比高层高上８００－１０００元／平方米左右。而景观、外墙等因素，因为楼盘还没有交付，最后配置怎么样还很难说，这是一个说不清道不明的空间。
开发商公布的税金７４０４元／平方米，也是网友认为“掺水”较多的一块成本。网友“人民安康”说：“嘿嘿，水分造假厉害，强烈要求税务部门按以上税金收钱。”记者联系上杭州市地税局希望了解开发商税金构成情况，对方拒绝接受采访，表示“开发商还没到缴税的时候”，“地税部门算不出相应税费”。
网友“嗜血萨满”留言说：“开发商想强调一下性价比，所以试图真诚地忽悠一下大家，并且很真诚地在各个数据上掺了点水。如此而已。”
房地产业逐渐远离暴利行业？
“钱塘帝景”自曝开发成本中，“预期利润”为６５２５元／平方米，占销售价格的比例为２３．７％。一些业内人士发表观点认为，目前杭州的新楼盘，上市公司普遍利润在２０％左右，非上市公司约为２５％，一个项目，两年时间，利润率不算高。因此，房地产业已逐渐远离暴利行业。
７月中下旬，杭州一位没有透露姓名的开发商在媒体上发表观点称，以杭州城北即将开盘的“华盛达阅城”为例，均价１４０００－１８６００元／平方米。除了房屋本身的建设成本，加上整个小区的所有园区配套完成，这个楼盘每平方米的建安成本起码在６０００元以上。再加上各种税费，预计开发总成本在１．４万元／平方米以上。因此，预计利润率“最多”在２０％左右。
但是网友的感受不太一样。网友“ｇｂｗｚｊｕ”就认为，“感觉暴利啊！每套房能赚６０多万啊！而且这个成本还有很多水分。”网友“ｔｓｌｉｕｃｐ”说，看了这本菜单（“钱塘帝景”公布的成本），真是咱老百姓命苦。一套房子（１００平方米，总价２７０万元－２８０万元），大家都知道建筑的成本约３０万－４０万，开发商要赚去６０多万，政府土地要收６０万，还要收６０多万的管理税费，其余的还有说不清的６０万……宁愿相信现实的残酷，也不要相信世界的美好。
网友“ｌｃｌ６７８”发帖引用了商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育的观点认为，中国房地产市场的暴利“众所周知”，中国房地产开发行业更是暴利惊人，成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床，在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占居着显赫的地位。由于中国房地产企业信息高度不透明，其对外宣称的利润数据并不靠谱。
如何才能不让开发商成本利润“躲猫猫”？
网友“嘻嘻哈哈１２９”搜集网上的资料发现，早在２００５年，江苏省物价局就曾通知要求各地物价部门建立商品住宅社会成本监审制度，承诺定期测算并公布商品住宅的社会平均成本。物价局工作人员还表示，相关费用信息多已公开，房价成本的测算从技术层面解决并不难。可是，这一规定为什么没有执行下去？
网友“红米饭２００９”在网上留言说，房价不断上涨，房价中的成本是个谜。不但老百姓不知道，政府也不管，更不要说向社会公布，开发商说这是他们商业秘密谁都不能管。于是出现了房价成本“躲猫猫”现象。
也有网友认为公布成本对于控制房价意义不大。这位网友举例说，药品成本早就公布过了，一盒抗生素成本２块钱，出厂价３块５，批发价７块，经过医药代表一推销，医院卖你２８块，怎么，你不服气？那好，别来看病了。
更多的网友则认为，政府不能剥夺房地产企业的定价权，但老百姓有知情权，政府部门通过监测和公布商品房的成本，有助于促进住房价格的合理形成。有网友转贴专业人士的观点说，房地产成本摸底的价值底线，就是全面厘清各种利益因素所占房地产成本比例，弄清楚哪些成本是由于体制弊端所造成，哪些成本是地方税费过多所导致，哪些成本又纯粹来自于房产商利欲熏心制造的虚假泡沫，还有哪些成本是在正规税费之外的灰色交易所致。
中国社会科学院研究员易宪容认为，房地产市场存在暴利和信息不透明十分明显。现在房地产市场的问题是，一些政府部门“越位”和“缺位”的问题都较突出。现在房地产的定价机制，基本上由开发商单方面说了算。合理的市场定价机制，前提是信息充分公开，没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。 |
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发表于 2019-4-6 15:47:03
