刚需强劲，保障房为何“遇冷”？

钱塘在线

新华网北京５月１０日电（“新华视点”记者）近期，沉寂了两年多的房地产市场交易量出现反弹，多家一线房企５月公布的销售业绩大涨。专家认为，这主要得益于房企降价促销，促使压抑已久的刚性需求集中释放。
    然而，让人难以理解的是，近日我国多地出现保障房“遇冷”局面：郑州４００２套经适房中两成多“没人要”、武汉９１３套公租房中七成多“租不出”……刚需强劲背景下，保障房为何“遇冷”？如何让保障房市场健康发展、较好发挥房价调控“蓄水池”作用？
    商品房“热销” 保障房“遇冷”
    保利地产５月８日披露的销售数据显示，今年４月，公司实现签约面积７１．９０万平方米，同比增长４５．１０％；实现签约金额９１．４８亿元，同比增长３６．８６％。
    除了保利地产，金地集团、恒大地产等多家一线房企４月份的销售业绩均大增，其中恒大地产４月销售额环比翻番。
    记者近日在湖北、河南等地采访时，也感受到了楼市的“热度”。６日下午，在武汉福星惠誉某楼盘现场，不到４０平方米的售楼中心被挤得水泄不通，几名售楼小姐在人群中跑来跑去，忙得满头大汗。
    “这个楼盘优惠幅度较大，都是经济型户型，专门针对工薪族及年轻人，一天就吸引数百位顾客前来看房。”一名销售人员告诉记者。武汉亿房研究中心统计也显示，５月第一周，武汉主城区销售楼房１３９７套，同比增加２１．１６％。
    据了解，在北京、济南、合肥等地部分楼盘商品房也出现热销，甚至购房者彻夜排队、一房难求的场面也“重出江湖”。
    然而，在商品房“热销”的背景下，经济适用房、公租房和廉租房等类型的保障性住房却在多个城市遭到冷遇。５月３日，河南郑州推出４００２套经济适用房，当天仅６０余位购房者登记选房，并连续几日“遇冷”，主管部门不得不把选房截止日期由５月６日延长至５月９日。
    然而，即便将截止日期推迟，目前郑州经适房登记选房情况仍不理想。根据郑州房地产网１０日公布的数据，截至９日，４００２套房源中还有８６６套剩余。
    记者了解到，广东、湖北、河北、海南等省份部分城市都曾出现经适房销售明显“供过于求”的现象，许多楼盘的销售比例不足一半，甚至只有一二成。
    除了经济适用房销售“遇冷”，廉租房、公租房等其他保障性住房也存在申请热情不高的现象。今年３月，武汉在南湖新城公租房小区供应的９１３套公租房中，只有２１０户有人入住，剩下的７００余套房屋无人问津。
    武汉市洪山区房管局局长何继文说，原本计划在去年１２月底就让符合条件的居民住进公租房，但由于申请人数太少，这才推迟至３月份。即便这样，入住率仍然很低，大量公租房闲置浪费。
    “有资格的买不起，买得起的没资格”
    合富辉煌山东区域市场总监许传明等业内人士表示，在限购政策等楼市调控丝毫没有放松的情况下，近期楼市出现回暖，是因为部分楼盘大力降价促销，导致购房者压抑两年多的刚性需求集中释放。
    然而，让人难以理解的是，在刚需集中释放情况下，购房者为何不偏爱价格低廉的保障房？
    一些购房者认为，对于低收入群体而言，保障房价格依然偏高，他们根本负担不起，而有经济能力的购房者又不具备购买资格，这让保障房陷入了“有资格的买不起，买得起的没资格”的尴尬境地。
    山东省青州市国泰置业有限公司负责建设了５２５套经济适用房，董事长李根伟表示，这些经适房售价为１９００元／平方米，仅比周边商品房均价低７００元，一套房子就按六七十平方米计算，对低收入群体而言，动辄十几万的房价也是天文数字。
    专家还认为，申报条件过于严格也将部分潜在购房者“卡在门外”。目前，我国不少地方对保障房申请者的住房、收入等有严格要求，比如规定住房困难家庭人均面积必须在８平方米以下、人均月收入在１５００元以下，稍微宽裕的家庭就被剥夺了购房资格。
    记者了解到，也有不少“有保障房申请资格”并且“有经济能力”的购房者也没有选择购买。郑州一名通过经适房审核却放弃购买的市民告诉记者，当前不少楼盘都在降价促销，然而保障房价格却“岿然不动”，两者差价日益缩小。并且，商品房在地段、户型、面积等方面选择范围较宽，而不少保障房还有“５年不得转让”等多种限制条件，综合考虑下来还是买商品房划算。
    许传明也认为，在当前严厉调控背景下，楼市成交量能否上升，房价是关键因素。比如，济南销售量较好的楼盘都是降价幅度较大的，这些楼盘普遍降价１５％至２０％。保障房如果不降价促销，“遇冷”也是情理之中。
    此外，交通、环境等配套不健全也是一些保障房遇冷的重要原因。济南八里桥新居廉租住房项目小区与一个商品房小区仅一墙之隔。记者发现，两者距离虽近却有巨大的差别，商品房小区可直通主马路，并且环境较为优美。而廉租房小区三面都是低矮平房，要想去往主马路，只能绕远路，或者从一条杂乱而拥挤的小路挤过去。
    保障房如何“应保尽保”分流刚需？
    保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，是一项惠及民生的重要举措。根据安排，２０１２年全国新开工建设７００万套以上保障性住房，整个“十二五”期间要开工建设３６００万套。
    对于楼市回暖情况下出现的保障房“寒流”，许多业内人士认为，这并不能说明保障房总量过剩、没有市场，而是制度设计不完善及区域结构性过剩。
    他们表示，保障房惠及千万低收入家庭，是分流刚性需求、确保房地产市场健康发展的重要“蓄水池”，未来应通过在城区商品房中配建保障房、降低申请门槛、发放货币补贴等措施，最大限度发挥保障房满足低收入群体住房需求功能，做到“应保尽保”，从而分流刚性需求，避免购房者单一追逐商品房造成房市过热。
    郑州市房地产管理局局长王万鹏说，应在城区商品房中配建一定比例保障房，解决目前部分保障房位置偏僻、环境不好、配套设施不齐全等问题。在大型保障房社区选址时，应充分考虑周边地铁、ＢＲＴ（快速公交）等交通条件是否便利，并配套好医院、学校、超市等场所，保障居民交通顺畅，生活方便。
    此外，还应进一步降低保障房申请门槛。华中科技大学公共管理学院教授王国华等不少专家认为，应适当放宽保障房的申请条件，并加大对外来务工人员的保障力度。“比如公租房，不需设立太多门槛。只要能保证支付租金，除了申请人‘在当地没有自有房产’和‘没有同时享受其他住房保障’两个条件外，其他条件都可以撤销。”王国华说。
    在加强住房实物保障的同时，也应增加货币补贴。山东师范大学房地产研究中心主任程道平说，在保障房的户型设计、面积等方面应尽可能的考虑到住户的需求和经济承受能力，并对部分低收入群体的物业费给予适当补贴，从而降低他们的经济负担。（记者潘林青、袁军宝、徐海波、王橙澄）