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新华房产11月8日上海讯（记者 张靖）自北京住建委于10月23日发布 京七条 以来，全国楼市调控加码的预期就愈演愈烈。时隔半月，申城 沪七条 终于不负众望正式亮相，成为继郑州与深圳及北京之后又一个出台调控措施的地方城市。
据上海市住房保障和房屋管理局公开信息显示，2011年、2012年上海新建商品住房价格指数全年涨幅分别为2%和0。然而，今年以来，住房价格波动较为明显，随着近期交易量上升，房价上涨压力增大。此种背景下，进一步严格执行房地产市场调控政策的相关措施出台。
二套房贷首付比例提至七成
据新政内容，信贷调控方面，将二套房首付比例由原来的6成拔高至7成。对于这条新的政策，同策咨询研究部总监张宏伟认为，这不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。
但这或会对部分人群尤其是首次改善的人群产生影响，导致这部分需求的后置。
然而，必须指出的是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。此外，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。
而从利率方面看，张宏伟指出，首付比例提高反而对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的。因为首付比例提高下，需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎，那么，利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍亦表示，二套房首付的比例由6成提高到7成，1成的差别并不足以影响多少改善购房的决策。
外地人购房门槛拔高或引发需求后置
新政对于非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限亦做出规定，调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
对于该条新政，张宏伟指出了当前二三线城市的限购基本被 潜规则 破解，呈现出 外紧内松 的政策面执行特征的行业状态。
而就此次上海限购加码措施，张宏伟表示，对一线城市来说，从中长期来看，外地人购房门槛提高对于市场的影响关键还是看执行面，如果执行的足够严格，那么，就会起到遏制房价过快上涨的作用，反之，基本会被潜规则破解。
而宋会雍则表示， 限购纳税时段上延长1年，只会让很少一部分买家入市时间延迟。
但是，中长期来看，这种限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置，最终还会选择合适的市场时机爆发出来，当前来看，尽快出台楼市长效性调控机制显得非常关键。 张宏伟补充说道。
增加土地供应能否扭转房价涨势
事实上，今年上海土地市场热度确实非同一般， 地王争夺战 引发 面粉 价格涨势凶猛，由此也带来房价一路走高。
而此次新政中在土地供给方面亦有表态，明确提出在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。
对此，张宏伟表示，对于未来一线城市市场来讲，由于其 人多地少 的客观特征，一线城市市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，加大供地难改市场基本面上涨态势。
随着2013年住宅市场升温，房企对于住宅用地的需求会更为强烈，一线城市住宅用地市场可能会因此出现地荒。这就导致众多房企争抢住宅用地，土地市场长期供不应求，溢价率楼板价双双上升，土地市场价格进入持续上涨通道。因此会带来建造商品住宅的土地成本上涨，所以房价上涨仍为大概率事件。 张宏伟补充道。
此外，宋会雍亦表示， 宅地供应量增大3成，首先只能对1年以后的新房供应量产生影响，其次，在土地进入房地产企业手中之后，何时真正上市还存在变数。
沪七条 短期效应或有限
事实上，总的来看，似乎业内对于 沪七条 的出台并没有表现出太多惊喜。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭公开表达了对于新政新意的肯定，亦指出了新政力度有限下不会让市场立即由热转冷的可能性。
但会抑制少量本地改善需求和外地刚需。对民众的心理影响大于实际影响，少数需求将观望一下。明年市场可能会小幅降温。 杨红旭补充道。
而宋会雍则表示， 沪七条 系限购限贷政策的延伸，在其原始政策效力已被楼市吃透的情况下，进行力度上的小幅加码，对上海楼市影响不会太大。加上楼市情绪明日即进入三中全会的节奏， 沪七条 缺乏足够的展示空间。此外，由于 沪七条 创新性略显不足，新的上海办 长效机制 仍有待三中全会后再作亮相。
沪七条 内容要览
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发表于 2019-4-6 15:55:24
